長期以來，公司作為專一從事居住物業(yè)管理的企業(yè)，一直被籠罩在虧損的陰影之中。因此，公司要想贏利，除擴(kuò)大管理面積外，還應(yīng)利用自身優(yōu)勢開展多種經(jīng)營活動，以此彌補物業(yè)主業(yè)的不足。

物業(yè)項目作為業(yè)主的集中地，從理論上來說，是一個需求非常集中的天然市場。經(jīng)營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)做法，改為圍繞“人的需求”轉(zhuǎn)的做法。

1.開展家政服務(wù)。

許多小區(qū)的業(yè)主，因工作忙而無暇顧及家庭清潔，他們往往請家政公司的清潔工上門服務(wù)，這本是無可厚非。問題是，業(yè)主請家政公司的人員上門服務(wù)，無論是對業(yè)主，還是對小區(qū)管理和安全都不利：家政公司的清潔工上門，業(yè)主家里必須有人；而家政公司的人員進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)管理公司也保證不了安全。因此，可根據(jù)業(yè)主的這一要求，提供有償?shù)募艺?wù)，即能夠保證業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全，又能創(chuàng)造利潤。

2.為業(yè)主開辦代售飛機(jī)、車船票、旅游聯(lián)系、訂餐訂賓館、物流等業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在人們的生活，講究凡事圖方便，開展上述業(yè)務(wù)，就很好地迎合了業(yè)主，既滿足了需要，又得到了中介服務(wù)費，同時還融洽了業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。

3.開辦電梯、園區(qū)等廣告業(yè)務(wù)。

許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關(guān)注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、園區(qū)等公共場所列為他們的選擇目標(biāo)?？梢越?jīng)過業(yè)主委員會的同意，將電梯、小區(qū)院內(nèi)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業(yè)主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。

4、開辦房屋中介業(yè)務(wù)。

房屋出租、出賣，可以說是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租、出賣房屋而找不到租賃戶、買方，而租房者、買方也因找不到房主而發(fā)愁?？梢詾闃I(yè)主房屋出租提供中介服務(wù)，這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，收費合理、服務(wù)方便，各方都能得到滿意的結(jié)果。

其實，開展多種經(jīng)營活動，并非只有上述幾種類型，還可以根據(jù)自己的實際情況開展經(jīng)營項目。

衣著方面、飲食方面、購物方面、金融方面：全方面代收代繳工作。

無論是什么樣的多種經(jīng)營，都要遵循效用、方便、態(tài)度、滿意的要求來進(jìn)行展開，給業(yè)主最滿意的服務(wù)、方便業(yè)主的生活，這是前提，對于有有償及無償也是要區(qū)分對待的，不要因是無償服務(wù)就降低其服務(wù)的質(zhì)量，探索更適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的信息化平臺多種經(jīng)營模式，充分利用信息化優(yōu)勢，去建立自己的經(jīng)營模式。

歸納項目主要有；

②  著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。

③  居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④  育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。

⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。

⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。

⑦金融方面：引進(jìn)各銀行的分理處或信用社。

⑧經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。

⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進(jìn)行廣告宣傳。

開展多種經(jīng)營服務(wù)的要求

基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求： 

①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。

③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。

④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

綜合服務(wù)的方式

綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：

（l）常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘?，帶有社會公益的性質(zhì)。

（2）委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住（用）戶自愿選擇的特約服務(wù)。

（3）無償性服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營的方式

一、從經(jīng)營原理的角度看，經(jīng)營的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實現(xiàn)多種經(jīng)營方式，可以從自身現(xiàn)有的兩種資源著手。

1．整合自身技術(shù)、技能資源，通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展獲取利潤。

為了避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的外溢和流失，有實力、有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面，合法參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)市場，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采取了這種盈利模式。

同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身的資源優(yōu)勢，向房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的上游和下游延伸業(yè)務(wù)，從而達(dá)到整合經(jīng)營、獲取利潤的目的。例如許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)都有所作為。

2．利用所服務(wù)樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨特的社區(qū)經(jīng)營資源。其多種經(jīng)營便可以利用這些資源，開展多種社區(qū)經(jīng)營活動，為企業(yè)獲取附加利潤。如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，在這個社區(qū)平臺上，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的整合和經(jīng)營中獲取利潤。

二、針對不同業(yè)態(tài)形式的物業(yè)來講，業(yè)主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對于不同種類的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇不同的方式進(jìn)行經(jīng)營。

對酒店和寫字樓，除了開展優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，亦可從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。另外，物業(yè)本身也需要一些諸如電話、衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃等專業(yè)化商務(wù)服 務(wù)，這無疑也是物業(yè)服務(wù)公司可以開拓的利潤點。這也符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢，同時還可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與國際接軌的進(jìn)程。

在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施提供一些委托、代辦服務(wù)，以獲取利潤。

當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營，對企業(yè)提出了更高的要求，唯其提高自身的專業(yè)科技水平，改善服務(wù)態(tài)度，才能獲利，同時得到業(yè)主（商戶）的肯定，實現(xiàn)名利雙收。

三、從具體項目上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營方式大致有以下幾類：

商業(yè)餐飲類——便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場、茶室、特色餐館、咖啡廳；

生活服務(wù)類——干洗店、服裝加工點、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等；

文化娛樂類——書店、音像店、報刊亭、打字復(fù)印、健身房、活動室；

醫(yī)療教育類——社區(qū)醫(yī)療門診、幼兒園、老年學(xué)校、托兒所；

商務(wù)類——商務(wù)中心，代購車、船、機(jī)票，代辦住戶委托事項；

房地產(chǎn)中介類——代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾、裝修；

家政類——代請保姆、看護(hù)病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物；

金融類——與有關(guān)部門合作開辦銀行分理處；

環(huán)保物資回收類——物資回收站、舊報紙書刊回收銷售。

在項目的選擇和組合上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需根據(jù)自身管理物業(yè)的特點和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則

物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前開展多種經(jīng)營應(yīng)優(yōu)先選擇的幾種經(jīng)營項目

1．家居裝修裝飾行業(yè)。

 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業(yè)發(fā)展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機(jī)。物業(yè)管理行業(yè)與裝修行業(yè)有著天然的緊密聯(lián)系，參與這項服務(wù)有其天然的資源優(yōu)勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進(jìn)行經(jīng)營。

2．立體化停車場建設(shè)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車進(jìn)入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。

3．開發(fā)社區(qū)商業(yè)。

有專家提出，城市社區(qū)建設(shè)的加快，社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場，但目前的社區(qū)商業(yè)配套不足，今后將會有其蓬勃發(fā)展的契機(jī)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)商，加大底商和街鋪的建設(shè)，如社區(qū)購物中心、社區(qū)廣場、鄰里中心等，是今后物業(yè)管理中新的經(jīng)營收入點。

4．發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來受到國家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天，環(huán)保社區(qū)得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區(qū)域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。

5．組建區(qū)域性物流配送中心。

物流配送是生活現(xiàn)代化的一個重要標(biāo)志，居民對這種服務(wù)需求也越來越大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要在現(xiàn)有工作構(gòu)架中增加幾個環(huán)節(jié)，即可實現(xiàn)。

6．為社區(qū)提供信息服務(wù)。

 在信息轟炸的時代，更多的商家希望進(jìn)入社區(qū)進(jìn)行面對面的產(chǎn)品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業(yè)主提供其他各類生活服務(wù)信息，獲取應(yīng)得利益，何樂而不為？

7．走國際化道路，開展社區(qū)旅游服務(wù)。

社區(qū)旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機(jī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全可以和旅行社合作，組織游客到社區(qū)參觀或做客，使業(yè)主、游客和自身企業(yè)各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區(qū)居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤.

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業(yè)管理企業(yè)，可根據(jù)自己的實際情況開展經(jīng)營項目：

1. 開展各項娛樂活動業(yè)務(wù)。

如今，許多業(yè)主因提前退休或其他原因在家休息，經(jīng)常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區(qū)沒有這些娛樂場所，業(yè)主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時間。假如物業(yè)管理公司能夠利用小區(qū)空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業(yè)務(wù)，為業(yè)主盡可能地提供娛樂方便，不但業(yè)主沒意見，物業(yè)管理公司也能增加收益。

2. 開辦電梯、房頂?shù)葟V告業(yè)務(wù)。

許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關(guān)注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、房頂?shù)裙矆鏊袨樗麄兊倪x擇目標(biāo)。物業(yè)管理公司假如經(jīng)過業(yè)主委員會的同意，能夠?qū)㈦娞?、房頂和小區(qū)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業(yè)主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。

3. 開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區(qū)里開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班，為業(yè)主提供一個方便優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓兒童“足不出區(qū)”就能夠參加培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。據(jù)筆者了解，在許多高檔小區(qū)里，業(yè)主對這方面的要求是比較強(qiáng)烈的。假如物業(yè)管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班業(yè)務(wù)，也是好處多多。

4. 開辦房屋中介業(yè)務(wù)。

房屋出租，可以說是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發(fā)愁。假如物業(yè)管理企業(yè)能夠為業(yè)主房屋出租提供中介服務(wù)，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，假如收費合理、服務(wù)方便，各方都能得到滿足的結(jié)果。

5. 開辦代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在許多業(yè)主工作都很忙，往往為小孩上學(xué)放學(xué)回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難以承受；不請保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業(yè)管理公司能夠利用優(yōu)勢，開辦代理接送孩子的業(yè)務(wù)，想必會有很好的效果。  對經(jīng)營收益與業(yè)委會如何分成的思考

物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營，其中有許多項目涉及到利用業(yè)主的物業(yè)空間，這就產(chǎn)生了物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)委會怎樣分成的問題：

其一，物業(yè)管理公司假如開展各項娛樂活動，電梯、房頂?shù)葟V告，書畫、作文、英語、數(shù)理化、舞蹈培訓(xùn)班等業(yè)務(wù)，自然就牽連到業(yè)主的利益，因為開展業(yè)務(wù)的場地是業(yè)主的，物業(yè)管理公司只提供了服務(wù)和管理，所以開展這些業(yè)務(wù)的收入，應(yīng)該與之分成，至于比例是多少，理應(yīng)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商量而定。假如物業(yè)管理公司想吃“獨食”，或者業(yè)主（業(yè)委會）過分強(qiáng)調(diào)自己的利益而不考慮物業(yè)管理公司的利益，最終“受傷”的將是雙方。

其二，物業(yè)管理公司假如開辦房屋中介、委托代理接送小區(qū)兒童上學(xué)和放學(xué)等業(yè)務(wù)，不涉及業(yè)主的利益，不占用業(yè)主的場地，開展起來效益應(yīng)該更好。盡管如此，物業(yè)管理公司還是應(yīng)該從該收入中，適當(dāng)撥款給業(yè)委會開展自身活動，這樣才有利于物業(yè)管理公司與業(yè)委會的和諧相處，有利于小區(qū)大家庭的和諧。